Wij hebben een overzicht van de meest gestelde vragen gemaakt. Onze MM raadgever is zeer compleet - Mutters Makelaardij

Mutters Makelaardij

Snel zoeken

Mutters Makelaardij Raadgever

Wij begrijpen dat u tijdens het zoeken naar uw droomwoning of het verkopen van uw huis vragen heeft over diverse zaken. Om u snel en makkelijk van dienst hebben wij veel vragen onderstaand al opgenomen in onze 'MM Raadgever'. Lees de diverse onderwerpen rustig door en waarschijnlijk vindt u het antwoord op uw vraag.

Uw vraag staat er niet tussen? Laat het ons direct weten: 

Het makkelijkst is om ons een Whatsappbericht te sturen

Energielabel

Gaat u uw huis verkopen? Dan bent u verplicht een energielabel aan te vragen. Op het moment dat een woning van eigenaar wisselt, moet u als verkoper het energielabel overhandigen aan de nieuwe eigenaar.

Verkoopt u een woning zonder energielabel, dan kunt u een boete krijgen die kan oplopen tot 405 euro. Het aanvragen van een energielabel kost geld. Dit bedrag kan varieren van een paar euro tot een paar tientjes. De erkend deskundige, die uw aanvraag controleert, kan zelf de prijs bepalen. U kunt uit de lijst van deskundigen kiezen met welke deskundige u in zee wilt gaan. 


Energielabel aanvragen

Officieel hoeft u het energielabel pas bij overdracht (het officiële verkoopmoment) te overhandigen. Maar in de praktijk zullen kopers als ze bezig zijn met het zoeken van een woning, al willen weten wat het energielabel is. Vraag daarom bij het te koop zetten van uw woning al een energielabel aan. Wellicht kan de makelaar daar bij helpen.

De officiële website om een energielabel aan te vragen is www.energielabelvoorwoningen.nl. Hieronder leest u hoe de aanvraag in zijn werk gaat en welke gegevens u nodig hebt.

Zes stappen

Het aanvragen van een energielabel gaat in zes stappen:

  1. Inloggen met DigiD.
  2. Gegevens van uw woning controleren en eventueel aanpassen (hooguit 10 gegevens).
  3. Bewijs toevoegen aan het online woningdossier.
  4. Erkende deskundige selecteren die het bewijs gaat controleren.
  5. Gegevens versturen.
  6. Energielabel ontvangen (registratie gaat automatisch)

Stap 1: DigiD

Met uw DigiD kunt u inloggen op websites van de overheid en in de zorg. Uw DigiD bestaat uit een gebruikersnaam en een wachtwoord die u allebei zelf kiest.

Stap 2: Gegevens over uw woning

Het energielabel van uw woning wordt bepaald aan de hand van bouwjaar, woningtype, woningoppervlakte en andere woningkenmerken die van belang zijn voor het energieverbruik. Deze kenmerken zijn:

  • Soort glas
  • Gevelisolatie
  • Dakisolatie
  • Vloerisolatie
  • Soort verwarming
  • Aparte voorziening voor warm water badkamer naast CV ketel (geen keukenboiler)
  • Ventilatiesysteem
  • Zonnepanelen en zonneboiler

Stap 3: bewijs toevoegen

U moet bewijzen dat de gegevens die u aanlevert juist zijn.
Documenten die als bewijs kunnen gelden zijn:

  • Een ver- of aankoopbrochure, die door ons is opgesteld voor de verkoop
  • Het bouwkundig rapport of taxatierapport dat u bij aankoop van uw huis hebt laten opstellen.
  • De factuur van een verbouwing waarin duidelijk staat welke maatregelen zijn getroffen.
  • Foto's van de woningkenmerken.

In de tool op www.energielabelvoorwoningen.nl kunt u een door de Rijksoverheid erkende deskundige kiezen die bevoegd is om uw gegevens en bewijs te controleren.

Stap 4 en 5: een controleur kiezen en alle gegevens versturen

In de tool www.energielabelvoorwoningen.nl kunt u een door de Rijksoverheid erkende deskundige kiezen die bevoegd is om uw gegevens en bewijs te controleren. Wij adviseren u gebruik te maken van Zederik Woondiensten voor een snelle en vlotte afhandelingen van de aanvraag.

Stap 6: Het energielabel in uw mailbox

Als de erkende deskundige het bewijs accepteert, dan volgt registratie van het energielabel in de officiële database op www.zoekuwenergielabel.nl. U krijgt ook een digitaal document van het energielabel, met alle kenmerken van uw woning. Deze kunt u uitprinten en overhandigen bij de verkoop van uw woning. U ziet hier een voorbeeld van een energielabel (download).

Voorlopig energielabel niet voldoende

Alle woningeigenaren hebben begin 2015 van de Rijksoverheid via een brief een voorlopig energielabel gekregen. U kunt het voorlopige energielabel van uw woning checken op: www.zoekuwenergielabel.nl.

Dit voorlopige energielabel is bedoeld om huiseigenaren bekend te maken met het energielabel en om te stimuleren om een definitief energielabel aan te vragen. Voor het bepalen van het voorlopige energielabel van uw huis is gebruikgemaakt van verschillende openbare gegevens, zoals het type en het bouwjaar van de woning, en van onderzoeksgegevens over de energiezuinigheid van vergelijkbare woningen. Het voorlopige label is een schatting. In de praktijk kan uw woning een beter of slechter energielabel hebben.

Het voorlopig energielabel is niet rechtsgeldig. Voor de overdracht van uw woning, bij verkoop of verhuur, dient u dan ook een definitief label te overhandigen. Gaat u uw woning niet verkopen of opnieuw verhuren, dan hoeft u het voorlopige energielabel niet definitief te maken (maar het mag wel).

Een indicatie van het energielabel van uw woning

Wilt u op een makkelijke manier een indicatie krijgen van het energielabel van uw woning, ga dan naar www.verbeteruwhuis.nl en vul daar uw woninggegevens in. Behalve een indicatie van het energielabel, laat Verbeteruwhuis.nl ook zien hoe het energielabel verbetert als er energiebesparende maatregelen worden uitgevoerd, zoals isolatie.

Let op! www.verbeteruwhuis.nl geeft een inschatting van het energielabel van uw woning, u kunt daaraan geen rechten ontlenen. Deze indicatie vervangt een rechtsgeldig energielabel niet. Dat geldt ook voor andere modules op het internet die een schatting geven van een energielabel.

Uitzonderingen voor verplicht energielabel

Bij verkoop van onder meer een officieel erkend monument hoeft u geen energielabel te overhandigen. Lees meer over uitzonderingen op www.rijksoverheid.nl.

Geldigheidsduur energielabel

Energielabels die vóór 2015 zijn opgesteld zijn blijven, evenals het nieuwe energielabel, 10 jaar geldig (vanaf opnamedatum). Dit betekent dat hetzelfde energielabel gedurende 10 jaar kan worden overhandigd als er een nieuwe koper van de woning is.

Problemen bij het aanvragen van een energielabel

U komt er niet uit of heeft verdere vragen over het energielabel. Neem direct contact op met onze kantoren. Dit kan via onderstaande mogelijkheden:

Het makkelijkst is om ons een Whatsappbericht te sturen!

T: 0345-616101 / 0347-343543
E: leerdam@muttersmakelaardij.nl / vianen@muttersmakelaardij.nl 

Het definitief energielabel van een woning geeft met de klasses A (zeer energiezuinig) tot en met G (minst energiezuinig) aan hoe energiezuinig een woning is.

Daarnaast geeft het label inzicht in de woningkenmerken, woningtype, isolatie, beglazing en verwarming. Ook worden de eventuele energiebesparende mogelijkheden benoemd.

De overheid heeft een website ingericht met alle informatie over energielabels: www.energielabel.nl 

Nee,  Het voorlopig energielabel is niet rechtsgeldig. Voor de overdracht van uw woning, bij verkoop of verhuur, dient u dan ook een definitief label te overhandigen.

Alle woningeigenaren hebben begin 2015 van de Rijksoverheid via een brief een voorlopig energielabel gekregen. U kunt het voorlopige energielabel van uw woning checken op: www.zoekuwenergielabel.nl.

Dit voorlopige energielabel is bedoeld om huiseigenaren bekend te maken met het energielabel en om te stimuleren om een definitief energielabel aan te vragen. Voor het bepalen van het voorlopige energielabel van uw huis is gebruikgemaakt van verschillende openbare gegevens, zoals het type en het bouwjaar van de woning, en van onderzoeksgegevens over de energiezuinigheid van vergelijkbare woningen. Het voorlopige label is een schatting. In de praktijk kan uw woning een beter of slechter energielabel hebben.

Gaat u uw woning niet verkopen of opnieuw verhuren, dan hoeft u het voorlopige energielabel niet definitief te maken (maar het mag wel).

De Rijksoverheid heeft hiervoor een overzichtelijk factsheet opgesteld.

U download de factsheet hier. 

Een aantal besparingen zijn:

  • 10 zonnepanelen | Kosten €4.400,- | Subsidie €750,- | Jaarlijkse besparing €470,-
  • Isoleren spouwmuur | Kosten €2.100,- | Jaarlijkse besparing €550,-
  • Isoleren schuin dak verwarmde zolder | Kosten €5.200,- | Jaarlijkse besparing €650,-

Zoals aangegeven zijn dit gemiddelden.

Voor exacte gegevens en op maat gemaakte besparingen raden we u aan contact op te nemen met onze partner Groenpand

Monumenten

In Nederland bestaan er meerdere soorten monumenten. Het soort monument bepaalt onder meer welke rechten en plichten u als eigenaar hebt, maar ook welke financiële mogelijkheden er zijn om onderhoud, restauratie of verbouwing te financieren.

  • Rijksmonumenten

 Nederland heeft bijna 62.000 rijksmonumenten. Dit zijn gebouwen of andere objecten die om hun nationale cultuurhistorische waarde door de rijksoverheid zijn aangewezen als beschermd monument. Ze zijn te vinden in het monumentenregister. Iets meer dan de helft is een woonhuis. 

Check of uw woning een rijksmonument is op www.monumentenregister.nl

Fiscale voordelen over monumenten leest u hier 

  • Gemeentelijke monumenten

 Een gemeente kan besluiten een bijzonder pand op de gemeentelijke monumentenlijst te zetten. Dit gebeurt als een pand geen nationale betekenis heeft, maar wel van plaatselijk of regionaal belang is. De gemeente legt haar monumentenbeleid vast in de gemeentelijke monumentenverordening.

Het beleid van uw gemeente kunt u hier terugvinden. 

  • Provinciale monumenten

 Provinciale monumenten vindt u alleen in Noord-Holland en Drenthe.

  • Beschermd dorps- of stadsgezicht

 Ruim 400 gebieden in Nederland met een bijzonder cultuurhistorisch karakter zijn gekenmerkt als 'beschermd stads- of dorpsgezicht' en vallen daarmee onder het zogenoemde overgangsrecht in de Erfgoedwet. Panden binnen zo'n beschermd stads- of dorpsgezicht hebben echter niet automatisch de status van beschermd monument.

In onze regio vindt u een (deels) beschermd dorps- of stadsgezicht in:

  • Gorinchem
  • Oosterwijk
  • Acquoy
  • Beesd
  • Vianen
  • Culemborg
  • Hellouw
  • Beusichem
  • Buren
  • Waardenburg 

Voor meer informatie en een kaart met een overzicht kunt u op deze website terecht. 

  • UNESCO (Werelderfgoed)

Werelderfgoederen zijn culturele of natuurlijke monumenten die mondiaal gezien uitzonderlijk en onvervangbaar zijn. Alleen als een monument is ingeschreven op de Werelderfgoedlijst van UNESCO mag het de titel Werelderfgoed dragen. 

De UNESCO lijst kunt u bekijken op www.werelderfgoed.nl

Subsidie

Voor circa 25.000 rijksmonumenten die geen woonhuizen zijn zoals kerken, kastelen en molens kunnen eigenaren bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed een instandhoudingssubsidie aanvragen. Deze instandhoudingssubsidie richt zich op het in goede staat houden van monumenten. Dankzij de subsidie is planmatig onderhoud mogelijk en worden dure en ingrijpende restauraties in de toekomst voorkomen.

Ook provincies hebben budget beschikbaar voor instandhouding. Voor aanschaf van een rijksmonument is vanuit de overheid geen subsidie beschikbaar.

Restauratiefonds-hypotheek voor woonhuizen

Eigenaren van een rijksmonumentaal woonhuis kunnen bij het Nationaal Restauratiefonds tegen lage rente een Restauratiefonds-hypotheek aanvragen.

Belastingaftrek

Als Nederlands belastingplichtige eigenaar van een rijksmonument kunt u de kosten voor het onderhoud aan uw pand fiscaal verrekenen met uw inkomen.

Meer informatie of de fiscale voordelen leest u op de website www.monumenten.nl van de rijksoverheid 

  • Een monument dient zijn historische en unieke monumentale waarde te behouden en vraagt het nodige onderhoud; dit kost tijd en vergt toewijding;
  • U bent gebonden aan wet- en regelgeving wanneer u uw pand wilt aanpassen, verbouwen of restaureren; vrijwel altijd krijgt u te maken met uw gemeente en dient u een omgevingsvergunning aan te vragen;
  • U dient er rekening mee te houden dat een vergunningstraject voor een monument langer duurt dan het traject voor niet-monumentale panden;
  • Uw pand vraagt om specialistische zorg; kosten voor onderhoud en restauratie vallen veelal hoog uit vanwege bijvoorbeeld gebruik van speciale materialen en technieken;
  • De beschermde status van een monument gaat verder dan de buitenkant van het pand. Zo valt bijvoorbeeld ook het interieur in enkele gevallen onder de bescherming. Het is niet zo dat u niets mag met een monumentaal pand, wel vraagt het om tijdige afstemming met uw gemeente;
  • Voor aanschaf van een rijksmonument is vanuit de overheid geen subsidie beschikbaar.

 

U kent ze wel, de herkenbare blauw-witte schildjes op diverse klassieke gebouwen en monumenten. Er zijn zelfs eigenaren van rijksmonumenten die zo'n schildje willen 'aanvragen' om aan de gevel te kunnen hangen.

Leuk feitje

Dit schildje heeft een andere betekenis en heeft niet persé met een monument te maken. Dit schildje is echter bedoeld als internationaal kenmerk van gebouwen die in tijden van bijvoorbeeld oorlog beschermd moeten worden. Zo kan een modern pand waarin een waardevol archief zit ook een schildje dragen. Als eigenaar van een rijksmonument kunt u het blauw-witte schildje niet aanvragen. Dit is in Nederland alleen voorbehouden aan de minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap.

Maar hoe herken ik dan wel een Rijksmonument?

Daar is een ander type schildje voor bedacht. Het oranje-witte Rijksmonumentenbord markeert voor iedereen zichtbaar de rijksmonumenten van Nederland. Als eigenaar van een rijksmonument kunt u het bord op vrijwillige basis aanschaffen. Het is verkrijgbaar in 3 formaten en is gemakkelijk te bevestigen. De productie en distributie van het Rijksmonumentenbord is uitbesteed aan de ANWB.

Voor meer informatie over monumenten kunt u terecht in de Mutters Makelaardij Kennisbank!

Daarvoor gaat u naar www.muttersmakelaardij.nl/kennisbank en opent u de categorie 'Monumenten'

Ja, hij bestaat nog. Maar er is een einddatum. Eigenlijk zou deze regeling al per 1 januari 2018 afgeschaft worden, maar de regeling is verlengd en loopt nog door tot 1 januari 2019.

Onder de huidige regeling kunt u nog 80% van de onderhoudskosten van uw monumentenpand als fiscale aftrekpost opvoeren. Het gaat om de kosten voor het vervangen of repareren van onderdelen van monumentenpanden. Kortom, alles wat u doet om het pand te behouden of te herstellen. Daar hoort dus ook achterstallig onderhoud bij. Kosten voor een verbetering horen er niet bij. Dus als u een eenvoudige keuken laat vervangen door een uitgebreide, luxueuze keuken, zijn de meerkosten hiervan niet aftrekbaar.

Nieuwe sobere regeling per 2019

Het kabinet wil bezuinigen op de tegemoetkoming in de onderhoudskosten van monumentenpanden. Aanvankelijk zou de monumentenaftrek al met ingang van 2017 verdwijnen. Hiervoor in de plaats zou een sobere subsidieregeling komen. Daar was veel kritiek op. Dit leidde ertoe dat de huidige monumentenaftrek tot 2019 blijft bestaan. Daarna komt er een subsidieregeling die naar verwachting royaler is dan in de oorspronkelijke opzet. 

Actuele ontwikkelingen via brancheorganisatie VBO Makelaar

20 februari 2018 - Onderzoeksbureau Ecorys heeft in opdracht van het minister van OCW een evaluatie uitgevoerd naar de diverse financiële regelingen voor het instandhouden van monumenten. Doel van de evaluatie is om te komen tot een efficiëntere inrichting van het stelsel van regelingen.

Een van de aanbevelingen: de IB-aftrek voor particulieren vervult een belangrijke rol in de financieringsopgave voor onderhoud aan monumenten. Deze voorziening zou dan ook moeten blijven bestaan, mits er een gelijk speelveld voor de eigenaren ontwikkeld wordt. Daarbij wordt gedacht aan een vast aftrekpercentage.

11 juli 2017 - De minister van OCW heeft de Kamer een nadere duiding gegeven bij het aanhouden van het wetsvoorstel voor de afschaf van de fiscale voordelen rondom scholing en onderhoud aan monumenten. Zoals al eerder bericht vindt de minister dat het aan een volgend kabinet is om een definitief besluit te nemen over de toekomst van deze regelingen. Zijzelf ziet een meer sobere subsidieregeling voor zich, in de plaats van de huidige aftrek. De afgelopen maanden heeft zij onder de vlag van Erfgoed Telt met tal van organisaties gesproken. Doel is om te komen tot een financieel stelsel dat vanaf 2019 alle monumenten voor de toekomst kan behouden.

Financien

Nee, makelaarscourtage wordt apart aan de verkoper in rekening gebracht. Onder ‘kosten koper’ vallen de kosten die de overheid koppelt aan de overdracht van een woning.

De kosten koper bestaan uit: 

  1. overdrachtsbelasting,
  2. notariskosten voor het opmaken van de leveringsakte
  3. kosten voor het inschrijven daarvan in de registers.

Daarnaast dient de koper rekening te houden met de (notaris)kosten voor de opmaak en inschrijving van de hypotheekakte. Heeft de verkopende partij een makelaar ingeschakeld om de woning te verkopen, dan komen de kosten hiervan voor zijn rekening. De verkopende makelaar is immers belangenbehartiger van de verkoper en niet van de koper.

Kosten Koper (k.k)

Als u een bestaande woning koopt, krijgt u te maken met kosten koper (K.K.). Hierbij gaat het om kosten voor: 

  • Overschrijving van het kadastraal recht naar de nieuwe eigenaar in het Hypothekenregister van het Kadaster;
  • Overdrachtsbelasting (2018 = 2% voor woningen & 6% voor overige onroerende zaken); 
  • Notariskosten voor het passeren van de leveringsakte. 

Vrij op Naam (v.o.n.) 

Bij een nieuwbouwwoning staat meestal achter de koopsom de term V.O.N. Deze afkorting betekent Vrij op Naam. Dit houdt in dat alle kosten met betrekking tot het verkrijgen van het eigendom van de woning of de bouwgrond in de koopsom zijn inbegrepen. Er komen dus geen extra kosten meer bij om eigenaar te worden.

Een executieverkoop is een gedwongen verkoop van een woning. De reden kan zijn, dat een eigenaar niet meer aan de betalingsverplichtingen voldoet. Indien de eigenaar niet aan betalingsverplichtingen voldoet, kan de geldverstrekker verkoop van het onderpand (het huis) eisen. De openbare verkoop vindt vaak plaats middels een veiling. De geschatte opbrengst van een woning is de executiewaarde. Deze waarde is over het algemeen wat lager, dan wanneer een woning via de reguliere manier zou worden verkocht.

Dit is de belasting die wordt geheven bij aankoop van bestaande woning. Deze bedraagt momenteel 2% van de verkoopprijs van de woning en moet worden betaald door de koper, tenzij anders overeengekomen. Deze belasting maakt onderdeel uit van 'kosten koper'.

Over het algemeen wordt deze belasting via de notaris verrekend. 

De hypotheek die u kunt afsluiten ten opzichte van de waarde van uw woning gaat van 101% naar 100%. Dit klinkt in eerste instantie niet zo spannend, maar het heeft zeker gevolgen. U zult bij aankoop van een woning de notariskosten, overdrachtsbelasting en bijkomende zaken met eigen geld moeten betalen. 

Houdt u er dus rekening mee, dat wanneer u een nieuwe woning wilt kopen u de ‘kosten koper’ zelf zal moeten betalen uit spaargeld of middels een schenking van een familielid.

Meer weten over het aanvragen van een hypotheek?

Wij brengen u graag vrijblijvend in contact met onze collega's van Hypotheekadviseur Leerdam

De Nationale Hypotheek Garantie is verhoogd van €245.000,- naar 265.000,- Als u een woning aanschaft met energiebesparende installaties, dan kan maximale hypotheek met NHG eventueel nog verder verhoogd worden.

Indien u uw hypotheek aankomend jaar gaat oversluiten (mits uw hypotheek niet hoger is dan €265.000,-) dan kunt u mogelijk ook in aanmerking komen voor de vernieuwde NHG regels.

In uw aangifte van de inkomstenbelasting mag u verschillende kosten voor uw woning aftrekken. De volgende kosten mag u aftrekken:

  • rente van uw hypotheek;
  • eenmalig aftrekbare kosten;
  • periodieke betalingen van erfpacht, opstal of beklemming;
  • kosten voor een rijksmonumentenpand, hierover schreven wij al een ander artikel, dat vindt u in onze 'MM Raadgever'.

Eenmalig aftrekbare kosten

Als u een woning koopt, mag u in het jaar van aankoop een aantal financieringskosten eenmalig aftrekken. Deze kosten mag u ook meefinancieren in uw hypotheek. Een aantal kosten bij aankoop van een woning zijn niet aftrekbaar.

Aftrekbaar zijn de kosten voor het afsluiten van uw hypotheek:

  • advies- en bemiddelingskosten voor de lening
  • notariskosten en kadastrale rechten voor de hypotheekakte, inclusief btw
  • betaalde boeterente of oversluitkosten
  • taxatiekosten (alleen om een lening te krijgen)
  • kosten van de aanvraag van een Nationale Hypotheek Garantie
  • bouwrente over de periode na het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst
  • kosten van nieuwbouwdepot of verbouwingsdepot

De volgende kosten bij kopen of verbouwen van een huis zijn niet aftrekbaar:

  • bemiddelingskosten voor de aankoop van de woning (bijvoorbeeld makelaarsprovisie)
  • overdrachtsbelasting en omzetbelasting
  • notariskosten en kadastrale rechten voor de koopakte
  • bouwrente over de periode vóór het afsluiten van de voorlopige koopovereenkomst
  • kosten van onderhoud en verbouwing 

Dubbele bewoning/zorgwoning

Kangoeroewonen betekent dat twee of drie generaties samenwonen in hetzelfde huis, maar toch apart. Elk gezin heeft dus een privéwoning. Er hoeft niet noodzakelijk een familiaire band te zijn tussen de gezinnen.

Kangoeroewonen of zorgwonen is een trend welke is overgewaaid uit de Scandinavische landen, die nu al flink is ingeburgerd in onze contreien.

U heeft geen omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) meer nodig voor een mantelzorgwoning op uw eigen terrein. De regels voor de bouw van een mantelzorgwoning zijn eenvoudig. Vergelijkbaar met die van een garage of tuinhuis. Daarvoor is ook geen vergunning nodig.  Vraag bij de gemeente na hoe de regels precies zijn.

Beëindiging mantelzorg

Houdt de mantelzorg op? Dan mag het bouwwerk niet langer gebruikt worden als woning. U hoeft de woning niet af te breken, maar u moet bijvoorbeeld wel de keuken en badkamer verwijderen.

Mantelzorgwoning in beschermd stadsgezicht of monument

Woont u in een rijksbeschermd stadsgezicht of is uw pand een monument? Dan heeft u meestal wel een omgevingsvergunning nodig voor de bouw van een mantelzorgwoning.

Een mantelzorgwoning is een woning op het terrein van het huis van iemand die zorg nodig heeft. De woning is bedoeld voor de zorgverlener (vriend, familielid). Het is ook mogelijk dat de persoon die zorg nodig heeft in de mantelzorgwoning woont. In dat geval woont de zorgverlener in het bijbehorende huis.

Soorten mantelzorgwoningen

U kunt een mantelzorgwoning in uw tuin laten plaatsen. Ook kunt u een aanbouw aan uw huis laten bouwen. Een derde mogelijkheid is om een garage of ander bestaand bouwwerk om te bouwen tot mantelzorgwoning.

Geen vergunning, wel regels

Dat u geen vergunning nodig heeft, wil niet zeggen dat er geen regels gelden bij de bouw van een mantelzorgwoning. Zo moet u wel gewoon voldoen aan het Bouwbesluit. Hierin staan regels op het gebied van veiligheid, gezondheid en milieu. Informeer hiernaar bij uw gemeente.

Onderhandelingen

Een makelaar mag gewoon doorgaan met bezichtigingen als er onderhandelingen bezig zijn. Als makelaar willen wij voor de verkoper de beste deal maken en willen we weten of er nog meer belangstelling is voor de woning. Door te stoppen met bezichtigingen kan de verkoper het risico lopen dat hij een potentiële koper misloopt. Een onderhandeling hoeft namelijk niet tot een verkoop te leiden. Het maakt daarbij niet uit of de onderhandelingen nog in een beginstadium of al in een eindstadium zitten.
Ja, de vraagprijs is alleen een uitnodiging tot het doen van een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen. De verkoper kan ook kan ook besluiten de vraagprijs te verhogen. Als de verkopende partij een bod aanvaardt, dan is er sprake van een koop. Als de verkoper een tegenbod doet, kan de koper door dit te aanvaarden de koop tot stand brengen.

Als gevolg van de nieuwe wet koop onroerende zaken wordt er na 1 september 2003 vanuit gegaan dat de koopovereenkomst tussen verkoper en koper pas tot stand komt, als deze schriftelijk is vastgelegd. Na een succesvolle onderhandeling bereikt men overeenstemming over de voorwaarden van koop en verkoop. Maar pas als de handtekeningen onder de koopovereenkomst staan is de koop tot stand gekomen.

Dit in tegenstelling tot voor 1 september 2003 waarin de koopakte een weergave was van wat de partijen reeds mondeling overeen waren gekomen. Na het tekenen van de koopakte heeft de koper een wettelijke bedenktijd van drie dagen. Gedurende deze bedenktijd is het mogelijk om zonder verdere gevolgen de koop te ontbinden.

Over deze vraag bestaan veel misverstanden. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.
Ja, dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandelingen beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar - natuurlijk in overleg met de verkoper - besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigen in bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure. De verkoper dient echter wel eerst eventuele gedane toezeggingen na te komen.
Een optie is een soort eerste recht van koop, geldig voor een termijn die u met de verkoper overeenkomt. Meestal is die termijn enkele dagen. De verkoper mag in de optieperiode geen onderhandelingen voeren met andere potentiële kopers. Doorgaans is er ook nagenoeg overeenstemming over de prijs van de woning tussen de koper en verkoper. Let wel, aan de koopoptie zit geen koopverplichting vast en de verkoper is niet verplicht een optie te verlenen

Koopovereenkomst & Akte van Levering

De bedenktijd begint op de dag die volgt op de dag dat een afschrift van de tussen partijen ondertekende koopovereenkomst door de koper is ontvangen. Om te zorgen dat hierover geen discussie kan ontstaan is aan onze koopovereenkomsten standaard een 'ontvangstbevestiging'  toegevoegd die apart ingevuld en ondertekend dient te worden.

De bedenktijd eindigt tegen 24.00 uur van de laatste dag die van de bedenktijd deel uitmaakt. Het is dus niet van belang hoe laat de koper het afschrift van de akte heeft ontvangen.

Bedenktijd 

Nee, ontbindende voorwaarden staan helemaal los van de bedenktijd. Het maakt dus ook niet uit of zij ten behoeve van de koper of de verkoper zijn opgenomen.
Nee, als daarover niets is afgesproken is de ontbinding vormvrij en mag er dus ook mondeling worden ontbonden. Partijen mogen nadere eisen overeen komen, zoals schriftelijke ontbinding. Overigens doet een koper er met het oog op het bewijs verstandig aan om de overeenkomst altijd schriftelijk te ontbinden, ook als er geen nadere eisen zijn gesteld.

Geldige redenen, die in het koopcontract zijn vastgelegd, om de koop van een woning te annuleren.

Het is bij de koop van een woning gebruikelijk om aan de volgende ontbindende voorwaarden te denken:

  • Voorbehoud tot het verkrijgen van financiering (meestal 6 weken)
  • Voorbehoud tot het verkrijgen van financiering met NHG (Houd er rekening mee dat, om in aanmerking te komen voor een hypotheek met NHG, de maximale koopsom van de woning sinds 1 januari 2018 niet hoger mag zijn dan € 265.000.)
  • Voorbehoud tot het uitvoeren van een bouwkundige keuring (sinds 2018 standaard)
  • Voorbehoud tot het verkrijgen van een huisvestingsvergunning
  •  Voorbehoud tot verkoop eigen woning (binnen 3 maanden na tekening koopovereenkomst)
Een 'voorlopige koopovereenkomst', ondertekend door beide partijen, is een definitieve overeenkomst. De koop van de woning wordt daarmee officieel vastgelegd. In deze overeenkomst kunnen ontbindende voorwaarden worden opgenomen. Indien u zich anders dan door de vastgelegde ontbindende voorwaarden wilt terugtrekken, bent u meestal een boete verschuldigd.
Na het betalen van de koopsom van de woning, de bijkomende kosten en zakelijke lasten (onroerendezaakbelasting en waterschapslasten) ondertekent u de akte van levering bij de notaris en bent u eigenaar van de woning. Deze akte is ook het bewijs van de betaling van de koopsom.

De No Risk-clausule wordt nog steeds veel gebruikt. Met deze clausule kan een koper de koop ontbinden als de koper er niet in slaagt zijn ‘oude’ woning op tijd te verkopen. Aangezien de verkoop nog afhankelijk blijft van de verkoop van de (oude) woning van de koper, blijft de verkoper zijn eigen woning ondertussen te koop aanbieden in de hoop een ‘betere’ koper te vinden.

Als de verkoper zijn woning tegen, in zijn ogen, gunstiger voorwaarden verkoopt, stelt hij de eerste koper voor de keuze: doorgaan met de transactie of de koopovereenkomst ontbinden. Als de koper er voor kiest om door te gaan met de koop, dan moet hij de koopovereenkomst binnen twee (werk)dagen onvoorwaardelijk maken.

Dit betekent dat koper afstand doet van alle ontbindende voorwaarden, waaronder de No Risk-clausule en het financieringsvoorbehoud. Als koper hier niet voor kiest of geen keuze maakt, is de eerste koop ontbonden en voert verkoper de al met koper twee gesloten overeenkomst verder uit.

Op welk moment mag de verkoper de koopovereenkomst met de eerste koper ontbinden?

De No Risk-clausule is zo opgebouwd dat de verkoper door mag gaan met de verkoop van zijn woning. De verkoper mag de eerste koopovereenkomst ontbinden zodra hij zijn woning aan een tweede koper heeft verkocht. ‘Verkocht’ betekent een door partijen ondertekende koopovereenkomst. Wij gaan er hierbij van uit dat zowel koper als verkoper een particuliere partij is. Meer informatie over het schriftelijkheidsvereiste vindt u in onze eerdere blog.

Met het oog op de drie dagen bedenktijd van de tweede koper wordt vaak gewacht met de mededeling aan de eerste koper tot na het verstrijken van de drie dagen bedenktijd. Hiermee wordt voorkomen dat de tweede koper de koop ontbindt in de bedenktijd, terwijl de eerste koper ontbindt met een beroep op de No-Risk clausule.

De termijnen van de ontbindende voorwaarden

Eén van de lastigste vragen om te beantwoorden is hoe lang de termijnen van de clausules (No Risk en financieringsvoorbehoud) moeten worden. In de eerste plaats is dit een partijafspraak, koper en verkoper moeten hier samen goede afspraken over maken. Zo kunnen ze afspreken dat het financieringsvoorbehoud net zo lang duurt als de No Risk-clausule. Ook kan er een flexibel voorbehoud worden gemaakt, zodat het financieringsvoorbehoud zowel van de verkoop van de woning van koper afhankelijk is, maar ook een uiterste datum kent om onzekerheid over het aflopen van een voorbehoud te voorkomen.

Financieringsvoorbehoud laten vervallen oneerlijk?

De eerste koper kan weleens verrast worden doordat ze de keuze moeten maken of ze de koop onvoorwaardelijk willen maken. Het laten vallen van een financieringsvoorbehoud én de No Risk-clausule is immers niet voor iedereen mogelijk. 

Aan de andere kant zou het voor een verkoper kunnen betekenen dat hij gebonden is aan de in zijn ogen ‘mindere’ partij. Als de eerste koper alleen afstand zou hoeven te doen van de No Risk-clausule, zit verkoper nog wel tot het einde van het financieringsvoorbehoud in onzekerheid of de koop doorgaat. 

Het voortzetten van de verkoop zou dan in de praktijk geen zin hebben. En zou koper alsnog ontbinden, dan is de ‘betere’ koper meestal al afgehaakt…

De No Risk-clausule is een modelclausule. Uiteraard mogen partijen afwijken van de modelclausule, maar dit moet dan wel duidelijk worden afgesproken en vastgelegd. 

Jazeker.

Naast dat de koper vanuit de getekende koopovereenkomst het recht heeft om de woning nog een laatste keer te inspecteren is het ook verstandig om te doen. Een inspectie vooraf zorgt er namelijk voor dat iedereen met een gerust gevoel naar de overdracht gaat en verrassingen achteraf worden voorkomen. Ons kantoor is er altijd bij aanwezig om de bevindingen vast te leggen in het inspectieformulier. Ook is het gebruikelijk om tijdens de inspectie de meterstanden te noteren op het meterstandenformulier.

De inspectie vindt vlak voor de eigendomsoverdracht plaats. Partijen (koper en verkoper) spreken meestal een uur voor de overdracht af. Mits de notaris, waar de overdracht plaatsvindt, in de buurt is.

Eerder of zelfs een dag van te voren is uiteraard in overleg ook mogelijk, zolang de woning leeg is en er geen wijzigingen meer plaatsvinden tussen de inspectie en de eigendomsoverdracht.

Je wordt eigenaar wanneer de akte van levering getekend is en door de notaris is inschreven in daarvoor bestemde register.

Transportakte en hypotheekakte

De eigendomsakte wordt ook wel transportakte, de juridische levering of de leveringsakte genoemd. De hypotheekakte is het officiële contract dat hoort bij de hypotheek die afgesloten is bij het huis. Als beide documenten kloppen wordt de notariële akte getekend en de koopsom voldaan. Vanaf dit moment is de koper officieel de trotse eigenaar van een nieuwe woning. Verkoper overhandigt tot slot de sleutels van het huis aan de koper. De notaris zorgt voor het inschrijven van de transportakte en hypotheekakte in de daarvoor bestemde registers. De eigendomsoverdracht is dan een feit.

In de nota van afrekening, die u van de notaris ontvangt, staan de bedragen vermeld die u met betrekking tot de aan- of verkoop van een woning ontvangt of betaalt. De volgende kosten kunt u tegenkomen:

  • De koopsom en alle bijbehorende kosten die te maken hebben met de eigendomsoverdracht
  • Kosten van het kadaster
  • Het verstrekte hypotheekbedrag en alle daarmee samenhangende kosten
  • Eventuele makelaarskosten en advieskosten

Rieten daken

Het rieten dak is een waterkerende dakbedekking. Dit betekent dat zij niet waterdicht is. Hemelwater kan het rietpakket binnendringen maar door een juiste hellingshoek kan het water voldoende snel afgevoerd worden voordat dit schadelijke gevolgen heeft voor het riet. Het is om deze reden dat de hellingshoeken van een rieten dak zo steil mogelijk dienen te zijn. De hellingshoek van een rieten dak is maar 1 van de vele factoren die de kwaliteit van een rieten dak bepalen.

Wanneer er preventief goed onderhoud gepleegd wordt is de “normale” levensduur voor het rieten dak 35 tot 45 jaar. Maar er zijn verschillende voorbeelden van daken die al 80 jaar oud zijn. Omdat riet een natuurproduct is en er verschillende omstandigheden meespelen zoals de ligging (bijv. tussen bomen of niet) zit er veel verschil in de levensduur.

Hoe droger het dak kan blijven, hoe langer de levensduur van het dak is. Zo zien we een kortere levensduur van het rieten dak in boomrijke gebieden. Vuistregel is, hoe vochtiger de omgeving en het dak, hoe korter de levensduur.

Het maken van een goed rieten dak met een zo hoog mogelijke levensduur is een samenspel tussen betrokken partijen. Indien een goed ontwerp, op juiste wijze volgens de eisen van de rietdekker gebouwd, met een topklasse soort riet gedekt, en door de gebruiker van het pand zorgvuldig onderhouden wordt, dan haalt men een lange levensduur. Maakt de architect echter een slecht ontwerp (bijv. onvoldoende hellingshoek) dan kan de rietdekker er nog zo goed riet op maken, de levensduur zal altijd minder zijn dan bij een voor het rieten dak zeer goed ontwerp.

Voor meer informatie verwijzen wij graag naar onze gespecialiseerde partner: Den Hartog Rietdekkers

Nee, dat een rieten dak duur is in de verzekering, is een achterhaald verhaal wat nog steeds de ronde doet.

Door de introductie van de gesloten constructie (schroefdak) is het brandrisico van het rieten dak enorm beperkt. Over het risico van brand hebben we eerder een artikel geschreven.

Verzekeraars onderschrijven dit door het verlagen van de premies. De premie van een rietgedekt schroefdak is vergelijkbaar met dat van een pannendak.    

Het verschil tussen rieten daken zit in de kap van het huis. Er zijn in de loop van de jaren twee soorten kapconstructies ontstaan waarop de rietdekkers hun riet plaatsen.

De eerste constructie is de traditionele open kap, bij een open constructie wordt het riet op latten gebonden. Voordat het riet wordt vastgemaakt, komt er eerst een spreilaag op de latten. Hier bovenop wordt het riet aangebracht. Voor het vastleggen van het riet wordt er gebruik gemaakt van gegalvaniseerde staafjes, die aan de onderzijde van het riet bevestigd worden. Zo wordt er laag per laag het hele dak afgewerkt. 

De tweede constructie is de gesloten constructie. Deze constructie bestaat uit balken die bedekt worden door platen hout. Vervolgens wordt het riet op een deze dichte ondergrond geplaatst. Hierbij kunt u denken aan multiplex, underlayment of een isolatieplaat. Dit is een open manier van werken en de brandveiligheid is dankzij de gesloten ondergrond sterk verbeterd. Er is geen sprake van stof aan de onderzijde van de dakconstructie. Deze constructie bestaan nog niet heel lang, waardoor het nog niet duidelijk is wat de levensduur op lange termijn zal zijn.

Wat zijn de voor- en nadelen van deze twee constructies?

De traditionele open constructie

Voordelen:

  • Zeer beproefde methode (meer dan 600 jaar ervaring);
  • Zeer lichte constructie;
  • Optimale ventilatie zonder condensvorming (bijvoorbeeld: boven een stal);
  • Optisch: het riet is van binnenuit zichtbaar (sommige mensen vinden dit mooi).

Nadelen:

  • Energieverlies in verwarmde ruimtes boven;
  • Voldoet niet aan huidige nieuwbouweisen;
  • Moeilijk verantwoord te isoleren (wanneer men dit toch doet, moet de kap van binnenuit dampdicht worden afgewerkt);
  • Vrijwel niet stofvrij te krijgen;
  • Relatief brandgevaarlijk (hogere opstal- en inboedelverzekeringspremies).

De gesloten constructie: de nieuwe manier van rietdekken

Voordelen:

  • Uitstekende isolatiewaarde;
  • Voldoet aan de nieuwste bouwregelgeving bij vernieuwen van rieten daken (mede afhankelijk van gekozen constructie);
  • Hoge brandveiligheid;
  • Binnenzijde keurig afgewerkt;
  • Bij toepassing op schroef-panelen is een grote overspanning mogelijk.

Nadelen:

  • Langere droogtijd, hierdoor kan er sneller mos- en alg groei optreden;
  • Het lijkt duurder in uitvoering (vooral bij vernieuwing van een dak, hier is de plaat extra, zonder dat dit terug kan worden verdiend op de onderconstructie of door tijdwinst bij het aanbrengen. De investering wordt echter terugverdiend op een lagere energierekening en lagere verzekeringspremies, opstal en inboedel).
  • De gesloten constructie is ook te realiseren op panlatten, zodat de droogduur korter is.

Juridische zaken (erfdienstbaarheden, bestemming)

Wanneer twee percelen of erven naast elkaar liggen, heeft men het wel eens over een ‘recht van overpad’. Dit recht van overpad is een bij veel mensen bekende constructie, die juridisch onder het beperkte recht ‘erfdienstbaarheid’ valt.

Erfdienstbaarheid

Volgens de wet is erfdienstbaarheid een last waarmee een onroerende zaak -het dienende erf- ten behoeve van een andere onroerende zaak -het heersende erf- is bezwaard.

Praktisch gezien betekent dit dat de eigenaar van het ene erf iets moet dulden dat de eigenaar van het andere erf doet. Het kan ook zo zijn dat de eigenaar van het ene erf iets niet moet doen. De erfdienstbaarheid bestaat dus uit iets dulden of iets niet doen. Het is bij erfdienstbaarheid nooit een plicht om iets wel te doen!

Voor wat betreft de terminologie: de eigenaar van het dienende erf is degene die iets moet toelaten (hij ‘dient’ de ander), de eigenaar van het heersende erf is degene die er baat bij heeft (hij ‘heerst’ of bestuurt/beslist).

Voorbeelden erfdienstbaarheid

Zoals al eerder werd beschreven, is het recht van overpad de meest bekende vorm van erfdienstbaarheid, maar met de definitie die de wet geeft (zie hierboven), zijn er nog veel meer voorbeelden te bedenken. Wanneer twee stukken grond naast elkaar liggen, kan het ook op andere manieren zo zijn dat het ene erf gebruik zal moeten maken van het andere erf.

Hierbij kan worden gedacht aan een erfdienstbaarheid tot het dulden van verankeringen van balken, het dulden van balkons die overhangen, het niet hoger bouwen dan drie etages of het dulden van afvoer van water over het erf.

Ontstaan van erfdienstbaarheid

Een erfdienstbaarheid kan op twee manieren ontstaan: door vestiging en door verjaring.

Wanneer de erfdienstbaarheid door vestiging ontstaat wil dat zeggen dat de eigenaren van beide erven met elkaar afspreken een erfdienstbaarheid te vestigen. Dit wordt op initiatief van de eigenaar van het dienende erf in een notariële akte vastgelegd, waarna de erfdienstbaarheid officieel is ‘gevestigd’. Het voordeel van het vestigen van een erfdienstbaarheid boven het simpelweg sluiten van een overeenkomst is dat de erfdienstbaarheid ook geldt voor eventuele rechtsopvolgers (volgende eigenaren van het perceel), terwijl dat met de overeenkomst niet zo is (die geldt enkel tussen de partijen die de overeenkomst hebben gesloten en niet voor derden).

Naast vestiging kan erfdienstbaarheid ook ontstaan door verjaring. Wanneer iemand bijvoorbeeld jarenlang zonder problemen gebruik heeft gemaakt van het erf van de buren om overheen te lopen naar de openbare weg, kan het zo zijn dat er een erfdienstbaarheid is ontstaan. Het ontstaan van erfdienstbaarheid door verjaring duurt 10 tot 20 jaar, afhankelijk van het aanwezig zijn van goede trouw.

Rechten en plichten erfdienstbaarheid

Wanneer erfdienstbaarheid is ontstaan door vestiging of verjaring, komen daar een aantal rechten en plichten uit voort voor beide partijen. Deze kunnen voor een groot gedeelte in de akte van vestiging geregeld worden wanneer die er is. Het kan bijvoorbeeld bij vestiging worden bedongen dat er op terugkerende tijdstippen een geldsom moet worden betaald voor het gebruiken van het erf: de retributie.

Is er niets vastgelegd over een bepaald onderwerp, dan geldt de plaatselijke gewoonte. Is de erfdienstbaarheid zonder tegenspraak op een bepaalde manier voor geruime tijd uitgeoefend, dan geldt bij twijfel dat gebruik als wijze van uitoefening.

Voor de eigenaar van het heersende erf (‘de gebruiker’) geldt verder dat hij de erfdienstbaarheid op de minst bezwarende wijze moet uitvoeren. De eigenaar van het dienende erf mag verder altijd een ander gedeelte van het erf aanwijzen voor de uitvoering van de erfdienstbaarheid, zolang de eigenaar van het heersende erf daar geen last van heeft.

Daarnaast is de eigenaar van het heersende erf bevoegd om op het dienende erf alles te verrichten en aan te leggen wat nodig is voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid (denk bijvoorbeeld aan het aanleggen van een klinkerpad naar de openbare weg en het schoonvegen daarvan). Hij is echter tevens verplicht om die zaken te onderhouden en hij mag ze enkel weghalen wanneer hij het dienende erf weer in de oude toestand terugbrengt. De eigenaar van het dienende erf mag de gebouwen, werken en beplantingen overigens niet gebruiken.

In de akte van vestiging van de erfdienstbaarheid kan worden afgeweken van de bovenstaande wettelijke bepalingen.

Opheffing en afstand van erfdienstbaarheid

Erfdienstbaarheden kunnen voor een bepaalde tijd worden gevestigd: na het aflopen van deze periode vervalt het recht van het dienende erf. Toch worden erfdienstbaarheden meestal voor onbepaalde tijd gevestigd. Dat houdt in dat ze blijven doorlopen totdat ze worden opgeheven of er afstand van het recht wordt gedaan.

De rechter kan een erfdienstbaarheid opheffen (of wijzigen) wanneer er onvoorziene omstandigheden zijn en daardoor het ongewijzigd in stand houden van de erfdienstbaarheid niet kan worden gevergd van de eigenaar van het dienende erf. Een erfdienstbaarheid die ten minste twintig jaar oud is kan tevens worden opgezegd wanneer deze in strijd is met het algemeen belang.

Naast het opzeggen van de erfdienstbaarheid is het mogelijk dat de eigenaar van het heersende erf (‘de gebruiker’) afstand doet van de erfdienstbaarheid. De eigenaar van het dienende erf is verplicht om hieraan mee te werken. Afwijking hiervan in de akte van vestiging is enkel mogelijk voor de eerste twintig jaar van de erfdienstbaarheid.

Erfdienstbaarheid – Conclusie

Erfdienstbaarheid is een beperkt recht, waarbij de eigenaar van het ene erf (het dienende erf) bepaalde zaken moet toelaten die de eigenaar van het andere erf (het heersende erf) op zijn erf wil uitvoeren. Dit kan verschillen van een ‘recht van overpad’ tot het laten weglopen van water of het boven het perceel hangen van een balkon. Erfdienstbaarheid kan ontstaan door het opmaken van een akte van vestiging en door verjaring en komt ten einde door het aflopen van een bepaalde tijd, door het opheffen door de rechter of door afstand van de eigenaar van het heersende erf. De eigenaar van het dienende erf kan de erfdienstbaarheid dus niet zomaar opzeggen.

Verdere vragen of problemen?

Wanneer er problemen zijn rondom het ontstaan of tenietgaan van een erfdienstbaarheid of omtrent de uitoefening ervan, kan het verstandig zijn om contact op te nemen met onze huisjurist EMR Advocaten. Hierbij geldt de regel: hoe eerder, hoe beter zij uw zaak kan voorbereiden. EMR biedt de mogelijk tot een Legal Quick Scan, waarbij u kosteloos een indicatie krijgt van de kansen en bedreigingen.

Erfpacht geeft u als koper van een woning, zonder dat u eigenaar van de grond wordt, het recht om te wonen en leven op het erf wat aan iemand anders toebehoort. De vergoeding die u voor het gebruik jaarlijks dient te betalen, wordt erfpachtcanon genoemd.

In het geval van erfpacht is iemand anders eigenaar van de grond waarop het huis staat. U koopt niet de grond, maar u koopt een zakelijk recht: het recht van erfpacht op de grond en het huis wat daarop staat. In de volksmond wordt een huis kopen waarop erfpacht rust ook wel omschreven als: je koopt het huis zónder de grond.

Koopt u het recht van erfpacht op een woning en grond?

Dan lijkt uw positie veel meer op die van woningeigenaar dan op die van huurder, want u bent namelijk als erfpachter zelf verantwoordelijk voor het onderhoud en kunt u huis verbouwen zoveel u wilt. Ook stopt de erfpachtovereenkomst niet als de erfpachter komt te overlijden.

Wat moet u betalen?

Zoals u wellicht tijdens uw huizenjacht al was opgevallen, is de vraagprijs voor woningen waarop erfpacht rust vaak lager dan voor woningen zonder erfpacht. Logisch, want in het geval van erfpacht koopt u alleen de woning, niet de grond. Voor het gebruik van de grond moet u wel elke maand een soort “huur” betalen: de erfpachtcanon.

Wanneer betaalt u erfpacht?

Koopt u een huis met erfpacht? Dan betaalt u per jaar een vast bedrag aan “huur” voor het gebruik van de grond waarop uw woning staat: de erfpachtcanon. Het kan ook zo zijn dat u elke maand een deel betaalt van deze jaarlijkse erfpachtcanon. 

Hoeveel erfpacht betaalt u?

Benieuwd wat u per maand gaat betalen aan erfpacht? Vuistregel voor de erfpachtcanon is dat u per jaar 5% de grondwaarde* betaalt. Maar als u per maand betaalt, deelt u de 5% van de grondwaarde dus door twaalf maanden. Overigens kunt u de erfpachtcanon aftrekken van uw belastbaar inkomen. Uw netto erfpachtlasten zijn daardoor dus lager dan de bruto erfpachtcanon.

*De waarde die de grond had op het moment dat de erfpachtcanon werd vastgesteld. 

Rekenvoorbeeld

Was de grondwaarde € 60.000? Dan bent u jaarlijks ongeveer 5% daarvan kwijt aan erfpacht = € 3.000. Reken erop dat uw bruto maandelijkse erfpachtcanon € 250 wordt. Netto bent u ongeveer € 160 per maand kwijt aan “huurkosten voor de grond.” 

Hoelang betaalt u erfpacht?

In principe betaalt u erfpacht zolang u het recht van erfpacht hebt en u niet de eigenaar van de grond bent. Soms wordt de grond aan de erfpachter te koop aangeboden, tegen de dan geldende getaxeerde grondprijs. U weet alleen van tevoren niet of dat überhaupt mogelijk wordt en per wanneer. 

Wat is de erfpachtperiode?

Meestal is de erfpachtcanon voor een periode van 49 of 99 jaar vastgelegd. Maar soms ook voor 30 jaar. Voor die periode is dus duidelijk hoeveel u elke maand moet betalen voor het gebruik van de grond. 

Heeft u een oogje op een woning waarop erfpacht rust? Check dan in ieder geval tot wanneer de erfpachtcanon vaststaat. In deze periode kan het bedrag wat u maandelijks betaalt aan erfpacht niet worden veranderd. Loopt de periode af? Dan wordt de erfpachtcanon weer opnieuw vastgesteld. Spannend, want hierdoor kunnen de maandelijkse woonlasten plotseling dramatisch stijgen. 

Denk er ook goed over na hoelang u van plan bent hier te blijven wonen. Niet alleen vanwege uw eigen maandlasten, maar houd ook rekening met de termijn waarop u de woning weer wilt verkopen. Een erfpachtcanon die bijna afloopt is heel onaantrekkelijk voor potentiële kopers: simpelweg omdat zij niet weten op welke maandlasten zij moeten rekenen. 

Soms is de erfpachtcanon eeuwigdurend. Dat betekent dat de huurprijs voor de grond nooit meer zal worden aangepast. Dat is niet alleen handig voor uzelf, maar ook gunstig voor de verkoopbaarheid van uw huis! 

Erfpacht afgekocht?

Het kan ook zo zijn dat de erfpacht is afgekocht tot een bepaald moment, of zelfs eeuwigdurend is afgekocht. In dat geval hoeft de woningeigenaar nooit meer erfpacht te betalen voor het gebruik van de grond. Maar, ook al betaalt u geen erfpachtcanon: u bent nog steeds geen eigenaar van de grond. 

Aan wie betaalt u de erfpacht?

De erfpachtcanon betaalt u aan de eigenaar van de grond. In veel gevallen is dat de gemeente. Vooral in Amsterdam, Utrecht en Den Haag staan veel huizen waarop erfpachtconstructies rusten. 

Soms is het zo dat de eigenaar van de grond een particuliere partij is. Dit kunnen bijvoorbeeld vastgoedeigenaren zijn, waterschappen of kerken. Koopt u een appartement in een pand waar een Vereniging van Eigenaren is? Dan kan het ook zijn dat u de erfpachtcanon moet afdragen aan de VvE. 

Voor een huis met particuliere erfpachtconstructie, dus waar niet gemeente grondeigenaar is maar iemand anders, is het lastig een hypotheek te krijgen. Onmogelijk is het niet. Wel moet het erfpachtcontract aan bepaalde strenge voorwaarden voldoen.

Het bestemmingsplan is een ruimtelijk plan waarin de gemeente vastlegt wat de bestemming van de grond is. Bijvoorbeeld of er op een bepaalde plek een kantoor of een bedrijf mag komen. Maar bijvoorbeeld ook of uw woning mag worden uitgebreid en zo ja, hoe.

In het bestemmingsplan staat ook waar onder meer woningen, winkels en wegen zijn toegestaan. Het gaat dan niet alleen om het gebruik van de grond, maar ook over de maximale afmetingen van de gebouwen.

Alle bestemmingsplannen zijn bij uw lokale gemeente in te zien. De meeste bestemmingsplannen staan tegenwoordig ook online op:

Ruimtelijke Plannen

Hier kunt u zoeken op adres om de betreffende plannen te vinden. 

Het bestemmingsplan is een bindend plan. Dit geldt zowel voor de burger als voor de overheid. Wanneer er een vergunning aangevraagd wordt voor een winkelpland, een schuur of een ander gebouw, dan wordt deze getoetst aan het bestemmingsplan.

Wanneer er in de regelgeving staat dat er gebouwd mag worden, dan wordt er een vergunning afgegeven door de gemeente. Het is niet zo dat de gemeente zelf mag bepalen of de vergunning wel of niet wordt afgegeven, een gemeente heeft zich ook te houden aan het bestemmingsplan. Indien u het vermoeden heeft dat de gemeente zelf aan het beslissen is, lees dan de regels van het geldende bestemmingsplan goed door.

Als u dan van mening bent dat de beslissing anders had moeten zijn, teken dan bezwaar aan. Motiveer deze goed aan de hand van de regels van het bestemmingsplan. Alles zal dan opnieuw bekeken en getoetst moeten worden. Wanneer een gemeente een nieuwe beslissing neemt, zullen ze deze goed moeten kunnen onderbouwen.
Voor een wijziging in het bestemmingsplan moet u een aanvraag indienen bij de gemeente. Houdt u er rekening mee dat dit een vrij moeilijke en dure procedure kan zijn. Alleen de aanvraag kost op dit moment in de meeste gemeenten tussen de €10.000,- en de €12.000,-. Deze aanvraag wil dan nog niet zeggen dat er een positief antwoord op de vraag komt.

Voordat u deze aanvraag indient is het verstandig om goed te weten wat de gemeente van de nieuwe plannen vindt. Voor de aanvraag moet u de visie van de gemeente namelijk wel mee hebben. Een gemeente mag uiteindelijk zelf bepalen of ze in de aanvraag meegaat. Er zijn wel wat dingen waar een gemeente rekening mee dient te houden, bijvoorbeeld de visies voor dat gebied. Het kan zijn dat deze visies opgesteld zijn door de gemeente zelf, maar over het algemeen zijn ze opgezet in samenwerking met de provincie.

Een toewijzing van een wijziging in het bestemmingsplan dient een gemeente dan ook weer te verantwoorden tegenover de provincie. De kosten van de aanvraag zullen door de aanvrager zelf betaald moeten worden.
De vergunningen voor bouwen, wonen, monumenten, ruimte, natuur en milieu zijn samengevoegd in de omgevingsvergunning.

De term WWFT komt u waarschijnlijk steeds vaker tegen, vooral in combinatie met privacy, veiligheid én het digitaal ondertekenen van uw koopcontract. De Wwft staat voor de Wet ter voorkoming van witwassen en terrorismefinanciering.

Met de komst van deze aangescherpte anti-witwasrichtlijn gaat er flink wat veranderen voor de onroerend goed sector. Makelaars krijgen een nog strengere poortwachtersrol: ze zijn verplicht om bij iedere opdracht, volgens een door een onafhankelijke Compliance Officer gestaafd beleid, cliëntenonderzoek uit te voeren bij zowel aan- als verkopende partij. Bij signalen die duiden op het witwassen van geld of financiering van terroristische activiteiten, is de makelaar verplicht dit te melden bij de daarvoor bestemde autoriteiten. 

Als u recht van overpad heeft, mag u gebruik maken van het erf van iemand anders. Bijvoorbeeld om uw eigen erf te bereiken. Als een ander van uw terrein gebruik mag maken, verleent u recht van overpad en bent u dienende partij. Zo’n situatie met recht van overpad kan ontstaan door vestiging of verjaring. 

Recht van overpad door vestiging

“Vestigen van recht op overpad kan doordat beide partijen, de eigenaren dus, bij de notaris een overeenkomst sluiten”, begint vastgoedadvocaat Paul Richter (EMR Advocaten) zijn uitleg. Gewoon onderling overleggen kan natuurlijk ook. Maar wanneer u de hele zaak bij de notaris en in de registers van het Kadaster vastlegt, is de overeenkomst definitief en bovendien ook geldig voor volgende bewoners.

“Beide partijen moeten dus meewerken”, weet Richter. Omdat dat helaas niet altijd lukt, moet er vaak een rechter aan te pas komen die een overeenkomst afdwingt. Het ontstaan van recht van overpad door vestiging komt in de praktijk het minste voor, juist omdat het aan de medewerking van één van de partijen ontbreekt.

Verjaring: wel of niet te goeder trouw?

Verjaring is dus vaker de oorzaak als er recht van overpad ontstaat. Dat kan in de eerste plaats te goeder trouw gebeuren. “Dan kan er na tien jaar sprake zijn van verjaring”, zegt Richter.

Maar wanneer ben je dan te goeder trouw? “Daarmee wordt bedoeld dat iemand er vanuit mocht gaan dat hij of zij recht van overpad had.” Dat kan bijvoorbeeld omdat het in het Kadaster stond. “Het moet dan wel om onafgebroken bezit gaan. De persoon moet zich die tien jaar lang dus hebben gedragen alsof hij recht van overpad had. Na die periode is dat dan definitief. 

Dan te kwader trouw. Dat betekent niet dat u snel boos of agressief bent. Nee, te kwader trouw bent u als u het erf van iemand anders gebruikt, maar eigenlijk wel weet dat dat officieel niet zo is vastgelegd. In dat geval treedt verjaring pas op nadat u het andere erf meer dan twintig jaar stelselmatig hebt gebruikt. “Dus niet af en toe”, benadrukt de vastgoedadvocaat.

Bewijzen en inschrijven

Toch is het allemaal nog niet zo eenvoudig, want waar zouden de talloze conflicten anders vandaan komen? Zo moet u bij verjaring kunnen bewijzen ononderbroken gebruik te hebben gemaakt van een ander erf. “Dat blijkt niet altijd even makkelijk te zijn”, waarschuwt Richter. Hij geeft de tip om met name foto’s en getuigenverklaringen als bewijs te gebruiken. “Daaruit moet dan blijken dat u al zoveel jaar gebruik maakt van het dienende erf.”

Verjaring ontstaat dan wel automatisch na tien of twintig jaar, het is aan te raden dat wel vast te leggen in de openbare registers (het Kadaster). Richter:“Dat kan discussie voorkomen, ook voor volgende bewoners.” Vooraf goed bestuderen of er wel of geen een recht van overpadsituatie op een perceel rust, is natuurlijk ook een goede zet om conflicten tegen te gaan. Die gegevens zijn doorgaans terug te vinden in de openbare registers.

Voor meer informatie of juridische bijstand over het recht van overpad kunt u contact opnemen met EMR advocaten voor de Legal Quick Scan 

Een recht van overpad kan alleen opgeheven worden als beide partijen daarmee instemmen. 

Niet laten ontstaan 

Wanneer u als eigenaar niet wilt dat er een rechtsgeldig recht van overpad ontstaat – u wilt de buurman dus niet langer toestemming geven uw erf te gebruiken – dan kunt u dat in eerste instantie het beste schriftelijk bij hem duidelijk maken. Dat moet volgens vastgoedadvocaat Paul Richter dan wel plaatsvinden voor het verstrijken van de verjaringstermijn.

“Als het gebruik dan niet stopt, moet het dienende erf de heersende partij (de buurman, red.) dagvaarden.” De zaak komt dan dus voor de rechter, die de belangen van beide partijen tegen elkaar zal afwegen. Daarnaast is er de mogelijkheid een al bestaand recht van overpad op te heffen. Er moet dan wel sprake zijn van ‘zodanige omstandigheden dat instandhouding niet redelijk’ is, of in strijd is met het algemeen belang. Dat gebeurt zelden.

Afkopen

Uiteraard kunt u ook in goed overleg met alle partijen overeenkomen om een recht van overpad te beeindigen. Dit kunt u vervolgens laten vastleggen bij de notaris. Gebruikelijk is dat partijen een bedrag met elkaar afspreken om als vergoeding op te nemen.

Verhuur

Dit ligt helemaal aan de situatie.

Met hypotheek 

Indien u de woning hebt gekocht met een hypotheek moet uw hypotheekverstrekker toestemming geven om de woning te gaan verhuren.

In vrijwel alle hypotheekakten staat een clausule dat het verhuren van uw woning verboden is zolang er nog een hypotheek op rust. De belangrijkste reden waarom een bank niet wil dat u het huis verhuurt is eigenlijk heel erg eenvoudig; bij gedwongen verkoop brengt een huis waar huurders in zitten veel minder op dan wanneer er geen huurders in zitten. Deze angst bij banken is natuurlijk niet geheel ongegrond, want de Nederlandse huurder staat juridisch ontzettend sterk. In de praktijk komt het er op neer dat u een huurder niet zomaar uit z’n huis kunt zetten, ook al heeft de bank het voornemen om de woning te veilen. 

Maak in dit geval altijd een afspraak met uw hypotheekverstrekker.

Leegstandswet

 In sommige gevallen kan het interessant zijn om uw woning te gaan verhuren onder de leegstandswet. Bijvoorbeeld als u al een nieuwe woning hebt gekocht en de dubbele lasten maar moeilijk kunt dragen.

Het verhuren van een huis op basis van de leegstandswet geeft verhuurders meer ruimte en minder risico’s, waardoor banken en hypotheekverstrekkers ook sneller hun fiat geven voor tijdelijke verhuur. Zo zal een huurder bij verkoop de woning moeten verlaten (binnen een redelijke voor afgesproken termijn van bijvoorbeeld 3 of 6 maanden) maar ook wanneer u besluit zelf de woning weer te betrekken.

Doordat verhuur op basis van de leegstandswet minder risico’s met zich meebrengt voor de hypotheekverstrekker, zullen zij in veel gevallen gewoon toestemming verlenen mits u aan de door hun gestelde voorwaarden voldoet. Enkele van deze voorwaarden zouden kunnen zijn;

  • de woning moet minimaal 6 maanden in de verkoop staan
  • er zijn geen betalingsachterstanden of deze zijn op z’n minst opgelost
  • de huurprijs bedraagt minimaal een X-percentage van de bruto hypotheeklast (vaak 70%)
  • de huuropbrengsten worden aan de hypotheekverstrekker verpand
  • er speciaal een opstalverzekering afgesloten wordt waarbij de woning ook verzekerd is bij verhuur
  • nog een aantal andere door de bank verplichte verklaringen zoals een ontruimingsverklaring en het verplicht toelaten van de makelaar in de woning in geval van een bezichtiging etc.

Tevens dient u voor de verhuur onder leegstandswet een vergunning bij de gemeente aan te vragen 

Zonder hypotheek 

Als u de woning uit eigen middelen hebt gekocht is het over het algemeen goed mogelijk om deze te gaan verhuren. Let er wel op dat in sommige gemeente een verhuurvergunning nodig is. 

De leegstandswet is een wet die het mogelijk maakt voor woningeigenaren om hun woning tijdelijk te verhuren. In de meeste gevallen betreft het een situatie waarbij de eigenaar zelf reeds een nieuwe woning heeft betrokken en zijn oude leeg staat doordat deze nog niet verkocht is.

Het verhuren van een woning op basis van de Leegstandswet geeft jou als eigenaar meer ruimte en vrijheid om de huurovereenkomst te beëindigen, dit in tegenstelling tot de reguliere huurwetgeving waarbij de positie van de huurder enorm sterk is. Zo gelden niet alle huurbeschermingsbepalingen die bij normale verhuur wel gelden.

Verhuren via de Leegstandswet betekent dat de eerste huurperiode doorgaans minimaal 6 maanden is. Na deze eerste huurperiode kan de verhuurder de huur opzeggen met een opzegtermijn van minimaal 3 maanden. De huurder kan gewoon gebruik maken van de reguliere opzegtermijn van 1 maand.

Om dit te kunnen doen moet er toestemming zijn uw hypotheekverstrekker en uw gemeente. De gemeente geeft uiteindelijk een vergunning af met een maximale looptijd van 5 jaar. 

WOZ

Ja, dat kan zeker.

Wij helpen u graag bij het maken van bezwaar tegen de WOZ-waarde van uw woning en kunnen dit kosteloos doen. Mutters Makelaardij werkt op een no-cure-no-pay basis. Een uiteindelijke vergoeding voor onze werkzaamheden, zal bij een verlaging van de WOZ-waarde, plaatsvinden door de gemeente. Wordt de waarde niet verlaagd dan hebben wij de werkzaamheden helaas voor niets verricht. U zult onze werkzaamheden dus nooit uit eigen zak hoeven te betalen.

Quick Scan

In eerste instantie zullen wij middels een quick-scan een inschatting maken of het indienen van bezwaar zinvol is. Voor deze scan hebben we het taxatieverslag van de woning nodig, op basis waarvan de WOZ-waarde tot stand is gekomen. Dit verslag is digitaal (met een DigiD code) op te vragen bij het digitale loket op de site van de gemeente of het samenwerkingsverband welke de WOZ waarde van uw woning heeft bepaald. U kunt het taxatieverslag ook telefonisch opvragen. 

Indien nodig maken wij graag een afspraak voor een inpandige opname van uw woning om het bezwaar tegen de WOZ-waarde van uw woning eventueel aan te vullen met een taxatierapport.

Zijn er verder specifieke aspecten waarom u denkt dat de WOZ waarde van uw woning te hoog is?

U kunt hierbij bijvoorbeeld denken aan de staat van onderhoud, afwerking, gedateerdheid, afmetingen, ligging, het gebruikte referentiemateriaal etc.

Om de zaak te kunnen opstarten ontvangen wij graag:

  • De getekende volmacht (download hier)
  • Beschikking/aanslagbiljet gemeentelijke belastingen van het jaar waarin u bezwaar wilt maken
  • Het taxatieverslag van de woning (digitaal (met een DigiD code) op te vragen bij het digitale loket op de site van de gemeente of het samenwerkingsverband welke de WOZ waarde van uw woning heeft bepaald.
  • Specifieke aspecten waarom u van mening bent dat de WOZ waarde te hoog is.
  • Kopie van uw identiteitsbewijs 

WOZ staat voor wet Waardering Onroerende Zaken. De WOZ-waarde is de waarde van je woning. Deze wordt elk jaar door de gemeente bepaald en vormt de basis voor diverse belastingen en heffingen.

Wet waardering onroerende zaken

De gemeente bepaalt als uitvoerder van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) de waarde van alle onroerende zaken (woningen, bedrijfspanden, gronden e.d.) binnen de gemeentegrenzen. Elke huizenbezitter krijgt die WOZ-waarde op een WOZ-beschikking.

De gemeente baseert de waarde van de woning onder meer op:

  • de ligging van de woning
  • inhoudsgevens
  • oppervlaktegegevens

Waar is de WOZ-waarde voor bedoeld?

De WOZ-waarde vormt de grondslag voor de gemeentelijke belastingen en heffingen, zoals de onroerendezaakbelasting, rioolheffing en de waterschapslasten. Daarnaast speelt de WOZ-waarde een belangrijke rol bij de erf- of schenkbelasting en het eigenwoningforfait.

Peildatum: 1 januari van vorig jaar

De gemeente schat de WOZ-waarde van je woning in op 1 januari van het voorafgaande kalenderjaar. Zo is de WOZ-beschikking van 2018 de waardepeildatum 1 januari 2017. Wat je huis nu waard is, is dus niet bepalend.

Niet eens met de WOZ waarde?

Over het maken van bezwaar schreven we al eerder een artikel. 

Niet veel, het zijn twee duidelijk afzonderlijke begrippen.

Marktwaarde

De marktwaarde wordt vastgesteld door een taxateur. Een taxateur bezichtigt het huis, bekijkt de plus- en minpunten zoals het type huis, de grootte, de staat van onderhoud en de ligging. 

Daarbij maakt de taxateur een gedegen marktanalyse. De marktwaarde is van belang voor bijvoorbeeld de financiering van een woning. 

Afhankelijk van de hoogte van de marktwaarde kan het taxatierapport worden gevalideerd door een taxatie-instituut. Hierdoor beschikken u en uw geldschieter over een betrouwbare waarde van de woning. 

WOZ waarde

Het bepalen van de WOZ-waarde wordt gedaan door het gemiddelde te nemen van de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt. Hierbij wordt geen rekening gehouden met de staat van onderhoud, de omgeving en andere omstandigheden.

De WOZ-waarde is altijd de waarde van 1 januari het jaar ervoor. Dat betekent dat deze 1 tot 2 jaar achterloopt op de marktwaarde. In een markt met veel prijsschommelingen kan deze dus behoorlijk afwijken van de marktwaarde. 

De gemeente bepaalt als uitvoerder van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) de waarde van alle onroerende zaken (woningen, bedrijfspanden, gronden e.d.) binnen de gemeentegrenzen. Elke huizenbezitter krijgt die WOZ-waarde op een WOZ-beschikking.

De gemeente baseert de waarde van de woning onder meer op:

  • de ligging van de woning
  • inhoudsgevens
  • oppervlaktegegevens

Eigenwoningforfait is een fiscale bijtelling bij het inkomen in verband met het hebben van een koopwoning. Het komt erop neer dat huiseigenaren betalen voor het woongenot. Dit woongenot wordt gezien als inkomen in natura. De hoogte van het bedrag wordt bepaald aan de hand van de waarde van het huis. Daar wordt de WOZ-waarde voor gebruikt

Het eigenwoningforfait is het bedrag dat je in de aangifte inkomstenbelasting in Box 1 bij je inkomen optelt, als je eigenaar bent van een woning die je hoofdverblijf is. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van de woning .

Het percentage wordt alsvolgt vastgesteld:

 
 WOZ waarde van de woning Eigenwoningforfait 
 meer danniet meer dan  
 -€12.500,- 0% 
€12.500,-€25.000,- 0,25% 
€25.000,- €50.000,- 0,40% 
€50.000,- €75.000,- 0,55% 
€75.000,- €1.060.000,- 0,70% 
€1.060.000,- € 7.420 + 2,35% van de waarde van de woning boven € 1.060.000

Woning

Dit wordt bepaald aan de hand van de 'branche brede meetinstructie' (BBMI). Binnen de BBMI zijn er meerdere type gebruiksoppervlakten

Gebruiksoppervlakte wonen

Woonoppervlakten hebben een duidelijke woonfunctie. Denk aan woonkamer, hal, keuken, slaapkamers, badkamer. De woonoppervlakte wordt binnenmaats gemeten. Dit houdt in dat gemeten mag worden van binnenmuur tot binnenmuur (de buitenmuurdikte wordt buiten beschouwing gelaten). Bij schuine daken mag de oppervlakte als woonoppervlakte berekend worden vanaf 1,5m hoogte.

Oppervlak overige inpandige ruimte

Overige inpandige ruimte hebben geen woonfunctie. De ruimten zijn veelal niet gemakkelijk toegankelijk, hebben een maximale hoogte van 2 meter of hebben geen daglicht. Met overige inpandige ruimte worden onder andere vliering en kelder (wanneer deze geen daglicht heeft) bedoeld.

Oppervlak gebouw gebonden buitenruimte

Er wordt gesproken van een gebouwgebonden buitenruimte indien een ruimte niet of niet geheel is omsloten door vaste muren. Denk hierbij aan een balkon of veranda. Gebouwgebonden buitenruimtes worden onderverdeeld in overdekte en niet overdekte gebouwgebonden buitenruimtes.

Oppervlak externe bergruimte

Externe bergruimte heeft geen woonfunctie. De ruimte dient gescheiden te zijn van het hoofdgebouw. Met externe bergruimte wordt onder andere garage en schuur bedoeld.

Perceeloppervlakte

De perceeloppervlakte is het stuk grond, waar de woning op staat. Hiertoe behoren ook eventueel aangekochte percelen. De vierkante meters worden overgenomen van het Kadaster. Bij appartementen wordt de perceeloppervlakte niet genoemd op funda. De bewoner is namelijk geen eigenaar van de grond, maar van een appartementsrecht.

Inhoud

De inhoud van een woning is het aantal kubieke meters (m3 – lengte x breedte x hoogte) van een woning. De inhoud wordt buitenmaats gemeten. Dit houdt in dat gemeten mag worden van buitenmuur tot buitenmuur en van bovenkant dak tot onderkant begane grond vloer.

Appartementen / VvE

Een reservefonds dient als financiële buffer voor onvoorziene uitgaven en kosten voor groot onderhoud. Over het algemeen ligt er een meerjarenonderhoudsplan ('MJOP') ten grondslag aan het reservefonds. Met een MJOP wordt in kaart gebracht welk groot onderhoud in de toekomst te verwachten is. Tevens wordt hierbij een reserve gevormd voor onvoorziene uitgaven. De bijdragen in het reservefonds worden vervolgens verspreid over meerdere jaren. De bijdrage in dit reservefonds wordt vastgesteld overeenkomstig de verdeelsleutel als in de splitsingsakte is opgenomen.

Het in stand houden van een reservefonds is wettelijk verplicht (artikel 5:126 BW). In dat verband stelt ook artikel 10 van het Modelreglement 2006 een reservefonds verplicht. Hoewel andere Modelreglementen (zoals artikel 32 van het Modelreglement 1992) de indruk kunnen wekken dat het in stand houden van een reservefonds niet verplicht is, is een vereniging van eigenaars hiertoe dus wel degelijk gehouden. Het niet in stand houden van een reservefonds is echter niet gesanctioneerd.

Ervan uitgaande dat u conform de verdeelsleutel hebt bijgedragen in het reservefonds, hebt u bij verkoop van uw appartementsrecht geen recht op terugbetaling van uw bijdragen. Het reservefonds komt ten goede aan de gezamenlijke eigenaars.

Zouden appartementseigenaren bij verkoop wel recht hebben gehad op terugbetaling van bijdragen, dan zou van een financiële buffer weinig overblijven. In dat geval bestaat het risico dat de vereniging van eigenaars onvoorziene uitgaven en kosten voor groot onderhoud niet kan opbrengen. Daarnaast drukt deze situatie op de waarde van het appartementsrecht. Een appartementsrecht in een vereniging van eigenaars zonder (goed gevuld) reservefonds is over het algemeen minder waard dan een appartementsrecht in een vereniging van eigenaars met een goed gevuld reservefonds.

Het voorgaande neemt overigens niet weg dat de bijdrage in het reservefonds (steeds) moet worden vastgesteld overeenkomstig de verdeelsleutel als opgenomen in de splitsingsakte. Ingeval u volgens een besluit van de vereniging van eigenaars meer hebt betaald dan u volgens de verdeelsleutel zou moeten, is dat besluit van de vereniging van eigenaars nietig. In dat geval hebt u in beginsel recht op de te veel bijgedragen gelden.

Recent bekeken